Seconda casa: tasse 2026
La tassazione della seconda casa nel 2026 rappresenta uno degli aspetti fiscali più delicati per proprietari e investitori immobiliari.
Tra IMU strutturale, nuove regole sugli affitti brevi, limiti alle agevolazioni e stretta sulle plusvalenze, è fondamentale conoscere in anticipo quali tasse si pagano sulla seconda casa nel 2026 per evitare errori e costi imprevisti.
In questa guida lo Studio Luongo analizza in modo chiaro e operativo tutte le imposte sulla seconda casa, dall’acquisto alla vendita, con un focus specifico sui residenti all’estero (AIRE).
Quando un immobile è considerato “seconda casa”
Dal punto di vista fiscale, un immobile è considerato seconda casa quando non possiede i requisiti dell’abitazione principale.
In particolare, mancano:
- la residenza anagrafica;
- la dimora abituale del proprietario.
In questi casi l’immobile è qualificato come abitazione a disposizione ed è soggetto a piena imposizione fiscale, anche se utilizzato solo saltuariamente o lasciato vuoto.
Seconda casa e AIRE: tasse e agevolazioni nel 2026
Agevolazioni sull’acquisto
Gli iscritti AIRE possono accedere alle agevolazioni “prima casa” anche senza trasferire la residenza, se:
- il trasferimento all’estero è avvenuto per lavoro o studio;
- l’immobile si trova nel Comune di nascita o di precedente residenza/attività;
- vi è stata una permanenza in Italia di almeno 5 anni prima dell’espatrio.
IMU per residenti all’estero
Ai fini IMU, l’immobile dell’AIRE è considerato seconda casa.
L’esenzione per abitazione principale non si applica, salvo riduzioni specifiche per pensionati esteri in convenzione internazionale.
Tasse sull’acquisto della seconda casa nel 2026
Acquisto da privato
È il caso più frequente e spesso più conveniente.
- Imposta di registro: 9%
- Imposta ipotecaria: 50 €
- Imposta catastale: 50 €
La base imponibile è il valore catastale, calcolato con coefficiente 120 (regime prezzo–valore).
Acquisto da impresa
Se l’impresa vende entro 5 anni dalla fine lavori (o opta per IVA):
- IVA 10% (22% per immobili di lusso);
- imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale (200 € ciascuna).
In questo caso l’imposizione è più onerosa perché calcolata sul prezzo reale.
IMU sulla seconda casa: quanto si paga nel 2026
L’IMU sulla seconda casa è la tassa principale e non prevede esenzioni ordinarie.
- Aliquota stabilita dal Comune (generalmente 0,86% – 1,06%)
- Base imponibile: rendita catastale rivalutata × 160
È essenziale verificare ogni anno la delibera comunale IMU.
TARI e IRPEF sulla seconda casa
TARI
La tassa rifiuti è dovuta anche se la casa non è abitata, salvo inagibilità documentata.
L’importo dipende da superficie e regolamento comunale.
IRPEF
Se la seconda casa non è affittata, la rendita catastale può concorrere al reddito IRPEF, secondo il principio di alternatività con l’IMU, con alcune eccezioni.
Affitto seconda casa: tassazione nel 2026
Cedolare secca
È il regime più utilizzato.
- 21% aliquota ordinaria
- 10% per canone concordato
Affitti brevi:
- 21% solo sul primo immobile
- 26% dal secondo immobile in poi
La cedolare sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo.
Regime ordinario
Il reddito da locazione si somma agli altri redditi ed è tassato per scaglioni IRPEF.
Conviene solo in situazioni particolari, da valutare con un consulente.
Agevolazioni fiscali sulla seconda casa
Nel 2026 restano possibili alcune agevolazioni:
- riduzione IMU del 50% per comodato a figli o genitori, se rispettati i requisiti;
- riduzioni IMU comunali per canone concordato;
- detrazioni per ristrutturazioni edilizie ed efficientamento energetico, nei limiti di legge.
Vendita della seconda casa: plusvalenza e tasse
La vendita della seconda casa genera una plusvalenza tassabile se avviene:
- entro 5 anni dall’acquisto;
- entro 10 anni se sono stati effettuati lavori con Superbonus.
La plusvalenza può essere tassata:
- con imposta sostitutiva 26%;
- oppure in IRPEF ordinaria.
Mutuo per seconda casa: cosa cambia
Il mutuo per una seconda abitazione presenta:
- tassi più elevati;
- percentuali finanziabili più basse;
- nessuna detrazione sugli interessi passivi.
Perché affidarsi allo Studio Luongo
La tassazione della seconda casa nel 2026 richiede competenze aggiornate e pianificazione preventiva.
Lo Studio Luongo supporta privati, famiglie e investitori nella gestione fiscale degli immobili, con un approccio orientato a:
- riduzione del rischio fiscale;
- ottimizzazione del carico tributario;
- scelte consapevoli su acquisto, affitto e vendita.
Vuoi sapere quante tasse paghi sulla tua seconda casa nel 2026?
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Ogni immobile ha una storia fiscale diversa: analizzarla prima fa la differenza.